Succession
Dossier

Utiliser le démembrement de propriété

par La rédaction - le 06/06/2017

La technique du démembrement de propriété est très utile à la transmission au sein des familles, y compris sur plusieurs générations.

Scinder les droits du propriétaire

Le démembrement de propriété consiste à scinder les prérogatives du propriétaire sur son bien. L’usufruitier détient le droit d’utiliser le bien (habiter un logement, le louer, le donner en garantie), et d’en percevoir les revenus (loyers, intérêts). Seule limite : l’usufruitier ne peut vendre le bien, le donner ou le détruire. En effet, il n’en est pas pleinement propriétaire. Le nu-propriétaire dispose quant à lui d’un droit futur à détenir la pleine propriété du bien, à l’échéance convenue du démembrement, et toujours au décès de l’usufruitier.

Donner la nue-propriété et se réserver l’usufruit

La donation avec réserve d’usufruit permet d’anticiper la transmission de son patrimoine sans se démunir totalement de ses biens. Dans ce cadre, le grand-parent donne la nue-propriété du bien à son petit-enfant. Il s’en réserve l’usufruit : il utilise le bien et en tire des revenus sa vie durant. Le petit-enfant devient propriétaire uniquement au décès du grand-parent usufruitier. Cette transmission est fiscalement intéressante. En effet, les droits de donation sont calculés sur une valeur réduite : la nue-propriété. Or celle-ci ne représente qu’une fraction de la pleine propriété du bien. Cette fraction est d’autant plus faible que le donateur est jeune au moment de la donation. S’applique ensuite l’abattement fiscal personnel du petit-enfant, de 31.685 euros par grand-parent.

Donner temporairement l’usufruit

A l’inverse, le grand parent peut donner temporairement l’usufruit d’un bien à son petit enfant. Cette technique permet de lui procurer des revenus pendant une durée fixée à l’avance, par exemple le temps de ses études. L’intérêt de cette solution consiste à donner l’usufruit d’un bien productif de revenus comme un logement mis en location, ou un portefeuille de valeurs mobilières. En tant qu’usufruitier, c’est le petit-enfant qui perçoit ces loyers et intérêts pendant la durée du démembrement de propriété (5 à 15 ans). De son côté, le grand parent ne se démunit pas de son bien, qui sort temporairement de son patrimoine taxable à l’ISF et il n’est plus imposé à l’impôt sur le revenu sur les revenus transférés. Pour les besoins fiscaux de détermination des droits de donation, la donation temporaire d’usufruit est évaluée à 23 % de la valeur du bien par période de 10 ans. Ici aussi, le petit-enfant bénéficie de son abattement personnel de 31.685 euros par grand-parent.

 

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